Post vendita e gestione della proprietà in Usa - FAQ

Post vendita e gestione della proprietà in Usa - FAQ

Una volta affittato, come fa l’inquilino a pagare l’affitto?

L'inquilino paga la società di gestione che provvederà al pagamento delle utenze, spese condominiali e property taxes a fine anno oltre alla riscossione degli affitti. La società di gestione provvederà a trasferire i fondi sul conto corrente del proprietario su base mensile o come verrà indicato dal proprietario oltre ad inviare un chiaro report mensile, consuntivo costi/guadagni.

La mia preoccupazione è che l’appartamento rimanga sfitto per troppo tempo, chi mi garantisce che si affitta?

Gli immobili che proponiamo sono stati selezionati per zona, caratteristiche e molti altri parametri che garantiscono un affitto in tempi brevissimi, sempre se l’appartamento non è già affittato come in gran parte dei casi. Ad oggi lo storico delle nostre esperienze dimostrano che un’unità immobiliare viene affittata in un arco di tempo che varia da 1 a 45 giorni.

Cosa succede se l’inquilino non paga l’affitto? 

La legge negli Stati Uniti è molto chiara e tutela il proprietario al 100%, se un inquilino non paga l’affitto avviene lo sfratto, procedura molto veloce che non richiede più di 34 giorni. Nello specifico lo sfratto può avvenire per 3 motivi:

- In caso di mancato pagamento dell’affitto. Per contratto ci sono in genere dai 3 ai 5 giorni di grazia e una penale di $50. Se l'inquilino non paga entro il tempo stabilito, il proprietario (la società di gestione curerà questo aspetto per voi) può inviare per posta una raccomandata con ricevuta di ritorno o affiggere sulla porta dell'inquilino un avviso esortando il pagamento dell’affitto entro 3 giorni (sabato, domenica e le festività escluse), specificando il totale dell'affitto dovuto o di evacuare l'appartamento. In caso contrario il proprietario può proseguire con le pratiche per lo sfratto tramite un avvocato o recandosi direttamente in tribunale.

- Per aver violato il contratto e le leggi dello Statuto.

- Per abbandono. Abbandono in questo caso è inteso assentarsi per metà mese senza aver pagato l'affitto e senza aver avvisato per iscritto il proprietario dell'assenza.

Le procedure di sfratto prevedono: Un avviso di sfratto per iscritto in caso di mancato pagamento dell'affitto. L'inquilino ha 3 giorni di tempo per rettificare o per evacuare la proprietà.

Passati i 3 giorni il proprietario sporge una querela e cita l'inquilino in tribunale. La società di gestione inizierà tutte le procedure per il cliente dopo averlo avvertito. Ricevuta la citazione, l'inquilino ha 5 giorni lavorativi per rispondere in sua difesa presso il tribunale e per poter esporre il caso anche se è obbligato a depositare, sempre presso il tribunale, il totale dell'affitto dovuto. Se l'inquilino non risponde alla citazione, il giudice autorizzerà lo sceriffo a sfrattare l'inquilino. Se risponde alla citazione, verrà fissata una data per l'udienza. Se all'udienza l'inquilino perde il caso, l'inquilino dovrà pagare il doppio dell'affitto dovuto, le spese del tribunale ed eventuali onorari dell'avvocato del proprietario. Se l'inquilino non appare all'udienza, perde automaticamente il caso. Se il proprietario vince il caso, il giudice emette un mandato allo sceriffo il quale autorizza il proprietario ad impossessarsi dell'appartamento il quale avviene solo dopo 24 ore, dopo aver affisso un avviso nel condominio dell'avvenuto sfratto. A questo punto il proprietario o l'amministratore può legalmente cambiare la serratura e, dopo 48 dall'avviso dello sceriffo, potrà impossessarsi di eventuali effetti personali che possono essere venduti per recuperare l'affitto e altre spese.

Cosa includono le spese condominiali (HOA)?

Per i condomini in genere, inclusi anche quelli di lusso, le HOA (Home Owner Association) includono: la manutenzione delle aree comuni e degli spazi verdi, l’assicurazione per le aree comuni, le spese sostenute per il servizio di guardia all’ingresso, l'utilizzo dei campi da tennis, la palestra, la sauna, l'area barbeque, l’idromassaggio, il posto barca e molti altri. Quindi i sevizi presenti all’interno del condominio determinano le spese condominiali. Ad eccezione delle locazioni per brevissimi periodi sarà l’inquilino a pagare tutte le spese relative alle forniture dei consumi variabili come elettricità, telefono, televisione e internet. Mentre tutte le altre spese come acqua, rifiuti e le spese condominiali rimangono a carico del proprietario. Nel caso di una casa singola anche questi ultimi costi saranno pagati dall’inquilino.

In che cosa consiste l'assicurazione della Homeowners Association (HOA) o Condominium Owners Association (COA)?

La Homeowner Association (conosciuta come HOA) è un organizzazione che supervisiona lo sviluppo del complesso residenziale, il complesso residenziale stesso, o qualsiasi altra sottodivisione, dove i membri di tale associazione sono responsabili di creare a far rispettare le regole. Spesso tali associazioni riscuotono una tassa, o una quota, al fine di coprire i costi di manutenzione delle aree comuni, quali parchi e piscine. La Homeowner Association è intesa a tutelare l'associazione stessa, i suoi membri e l'esterno del complesso, incluso il tetto e i suoi beni (se presenti) da danni arrecati dalla proprietà stessa e da richieste di risarcimento. Tuttavia, l'assicurazione dell'associazione può aiutare ad evitare molti dei problemi più comuni affrontati normalmente dai complessi residenziali.

Che tipologia di danni è coperta dall'assicurazione della Homeowners Association?

I complessi residenziali devono prevedere un importo minimo di copertura assicurativa attraverso una polizza master, che si differenzia dalla polizza di assicurazione che va stipulata per la vostra unità abitativa. L'assicurazione del complesso residenziale copre le richieste di risarcimento per lavori o riparazioni importanti delle parti comuni del complesso dopo un avverso evento atmosferico. La tipologia di avversità comprese sono delineate nella polizza assicurativa e possono includere catastrofi naturali, uragani, terremoti, inondazioni, incendi e atti vandalici. Gli oggetti coperti dalla polizza generalmente variano da complesso a complesso e in base alla legge statale. L'assicurazione di responsabilità civile protegge l'associazione da richieste di risarcimento per lesioni personali o danni alla proprietà per le quali l'associazione è legalmente responsabile. L'assicurazione della HOA o della COA non copre gli oggetti personali del proprietario o dell'inquilino. La vostra polizza assicurativa personale non copre l'inquilino o la HOA/COA.

Posso affittare la casa settimanalmente o mensilmente?

Questo è regolamentato dal comune e dal condominio, ad esempio: il 9 GIUGNO 2010 il comune di MIAMI BEACH ha votato “no” contro gli affitti a breve termine. Il comune di Miami Beach è suddiviso in varie zone (piano regolatore) tra cui le zone nelle quali sono permessi gli esercizi commerciali e le aree residenziali. Ci sono tre tipi di aree residenziali: RM-1: Residential Multifamily, low density. Rientrano in genere in questa zona tutti gli appartamenti e le case nelle avenues e nelle strade dalla Drexel Avenue fino a Bay Road (andando ad ovest verso la baia). Nella RM-1 è vietato affittare appartamenti per meno di 6 mesi. RM-2: Residential Multifamily, medium density. Rientrano in genere in questa zona tutti gli appartamenti sulla Washington e sulla Collins Avenue. Nella RM-2 è permesso affittare per meno di 6 mesi. RM-3: Residential Multifamily, high density. Rientrano in genere in questa zona tutti gli appartamenti sulla Ocean Drive. Nella RM-3 è permesso affittare per meno di 6 mesi. 

Agente/cliente che dice: “NON IMPORTA COSA DICE IL CONDOMINIO O IL COMUNE, IO LO AFFITTO TUTTE LE VOLTE CHE VOGLIO”. 

Lo Statuto dei vari stati USA , autorizza i condomini ad applicare una multa al proprietario di un minimo di $100 al giorno fino a un massimo di $1000, a chi non rispetta la regolamentazione. Se la multa non viene pagata e la regolamentazione non viene rispettata, il condominio ha il diritto di sporgere denuncia tramite avvocato e addirittura espropriare l'appartamento. Va ribadito che il comune ha l'autorità di imporre una multa che può arrivare fino a svariate migliaia di dollari. Prima di imporre la multa il trasgressore in genere deve apparire in tribunale.

Gli appartamenti vengono affittati arredati?

Gli appartamenti vengono quasi sempre affittati senza l'arredamento. Gli immobili arredati in genere sono quelli destinati agli per affitti a breve termine laddove viene consentito dal condominio e dal comune. Per gli affitti annuali è conveniente affittare l’immobile senza arredamento in quanto è consuetudine che l'affittuario arredi l’immobile con il suo arredamento, ad eccezione del bagno e della cucina.

Dalle immagini delle proposte che mi avete inviato sembra che quasi tutte le proprietà siano arredate, significa che vengono vendute complete dei mobili?

La maggior parte degli immobili vengono venduti senza l'arredamento, a meno che diversamente specificato. Il motivo per cui molti appartamenti sono arredati è perché i mobili sono dell'inquilino.

Che durata hanno i contratti di affitto?

Ogni stato americano determina una durata massima dei contratti di affitto, ad esempio in Florida il massimo è 1 anno, questo non vuol dire che l’inquilino uscirà trascorsi 12 mesi, ma ogni anno verranno rinegoziati i termini del contratto. Questo fattore gioca a vantaggio del proprietario in quanto la crisi immobiliare ha ridotto sia i prezzi di acquisto delle case sia i prezzi degli affitti, di conseguenza ogni anno si può rinegoziare l’affitto richiesto.

Chi si occupa della futura rivendita dell’immobile?

La nostra struttura e il suo staff in loco seguirà totalmente questo aspetto. Ovviamente il proprietario è libero di scegliere il partner che seguirà la vendita in quanto non è legato in nessun modo alla nostra struttura.

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