Questioni legali, fiscali e bancarie per acquistare immobili in Usa - FAQ
Una LLC (Limited Liability Company), che sarebbe l’equivalente di una srl, può essere costituita via internet sul sito www.sunbiz.org, ma il nostro staff può provvedere alla formazione di essa o atri tipi di società a seconda delle esigenze in 48 ore, oltre ad ottenere per voi la partita IVA (EIN Number), fondamentale per rendere la società attiva.
Sono obbligato a formare una società? No, ma lo consigliamo. Le tasse sono le stesse in entrambi i casi. Dal punto di vista delle tasse sull'affitto sono tendenzialmente sempre pari a 0 in quanto si può portare in detrazione tutto (compresi viaggi aerei per la visita della casa e spese di soggiorno, oltre a maintenance costs, management fees ecc) incluso l’ammortamento dell’unità che è calcolato in 27 anni. La società offre molti più vantaggi rispetto all'acquisto come persona fisica e ha dei costi di gestione ridotti.
Quali sono i costi di rinnovo per mantenere attiva una società in America?
Il costo di rinnovo annuale di una società negli Stati Uniti è pari a $ 138,75. L’operazione è molto semplice ed il cliente può effettuarla online sul sito www.sunbiz.org. In alternativa, il nostro staff è disponibile a rinnovare annualmente la società senza costi aggiuntivi.
A quanto ammonta l’ Income Tax (imposta sul reddito) a carico di una società negli Stati Uniti?
Trattandosi di una confederazione, gli Stati Uniti hanno differenti livelli di tassazione. Le imposte sul reddito si dividono in: Imposta Federale (Federal Income Tax), uguale per tutti gli stati americani sia per i soggetti individuali che per le società. Gli scaglioni previsti per questa imposta variano da un’aliquota minima del 15% a un’aliquota massima del 38%. Imposta Statale (State Tax), le cui aliquote variano a seconda dello stato di riferimento. Nella grande maggioranza dei casi, una società che detiene la proprietà di un numero limitato di immobili rientrerà nello scaglione minimo, grazie alla detrazione di quasi tutti i costi dal totale dell’ imposta; rientrando nello scaglione minimo, non è previsto il pagamento di alcuna tassa.
Quali sono i costi della contabilità annuale di una società USA?
La nostra struttura ha raggiunto un accordo con una società di professionisti fiscali che prevede un costo variabile tra $ 500 e $ 800 per una LLC single member, a seconda del numero e dell’entità delle operazioni poste in essere dalla società.
Quale dev'essere l’oggetto sociale di una società costituita per acquistare immobili negli Stati Uniti?
Negli Stati Uniti, come in Gran Bretagna, l’oggetto sociale non è strettamente vincolante come in Italia e può prevedere più di una tipologia di attività. Esso è infatti molto ampio, ed include “qualsiasi attività che possa essere condotta nello Stato” ad esclusione di alcune, come ad esempio le attività bancarie o di trust, le attività di import-export ecc.
Bisogna pagare una tassa su un immobile posseduto negli USA?
In Italia è prevista un’ imposta sugli immobili posseduti all’estero dalle persone fisiche (la cosiddetta IVIE), con un’aliquota pari allo 0,76% del valore dell’immobile. L’agenzia delle entrate ha in seguito accomunato la Real Estate Tax che si paga negli USA ad un’ imposta patrimoniale, deducibile dall’ IVIE. Considerato il fatto che negli USA la Real Estate Tax varia generalmente dall ‘1% al 2% del valore dell’immobile, l’ IVIE sulle proprietà situate negli Stati Uniti non si paga mai.
Esiste un’imposta sulle successioni negli Stati Uniti?
L’imposta sulle successioni negli USA viene applicata generalmente sul valore dei beni inclusi nell'asse ereditario. L’aliquota massima dell’imposta federale è pari al 40% del valore, mentre la soglia di esenzione dall'imposta prevista per i beneficiari non residenti corrisponde a $ 60.000,00. In ogni caso, fra USA e Italia è in vigore la convenzione contro le doppie imposizioni in materia di successioni e donazioni (L. 19 luglio 1956, n.943), in base alla quale è prevista la detraibilità delle imposte pagate nell'altro paese secondo il meccanismo del credito d’imposta. La tassa di successione è tuttavia facilmente evitabile con un’attenta pianificazione al momento della creazione della società; i professionisti fiscali americani di cui ci serviamo sono in possesso degli strumenti necessari per fornire un’assistenza completa ai clienti riguardo questo aspetto, consigliando quale sia il miglior modo per tutelarsi preventivamente.
Quali sono i patti tra USA e Italia a livello fiscale?
L'Italia e gli Stati Uniti hanno un trattato che evita la doppia tassazione (sia dall'Italia che dall'America). Accordo Italia – USA Con legge 20 del 3 marzo 2009 (sulla «Gazzetta Ufficiale» del 18 marzo 2009) è stata ratificata la Convenzione siglata il 25 agosto 1999 tra l'Italia e gli Usa per evitare le doppie imposizioni in materia di imposte sul reddito e per prevenire le frodi o le evasioni fiscali. La Convenzione sostituisce la precedente firmata a Roma il 17 aprile 1984 (e ratificata con legge 11 dicembre 1985, n. 763) che, peraltro, continuerà a trovare applicazione fino a quando non sarà attuato lo scambio dei documenti di ratifica, ai sensi dell'articolo 28 della Convenzione stessa. Inoltre, nel testo approvato è prevista una clausola di salvaguardia (articolo 28) che prevede l'applicazione delle previgenti disposizioni qualora più favorevoli. Negli Stati Uniti la procedura di ratifica si è conclusa in termini molto più rapidi rispetto all'Italia. Il Senato americano, competente in via esclusiva sulla materia, ha da tempo provveduto all'approvazione con Resolution 145 Cong. Rec. S 14225 del 5 novembre 1999, apportando peraltro alcuni cambiamenti al testo originariamente siglato, che hanno richiesto un ulteriore scambio di note tra i Paesi avvenuto il 27 febbraio 2007.
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